Rezervni sklad

Vsaka večstanovanjska stavba mora imeti rezervni sklad za kritje bodočih stroškov vzdrževanja. Obveznosti ustanovitve rezervnega sklada narekujejo riziki, ki lahko prizadenejo etažne lastnike zaradi poravnave nenadnih stroškov (npr. nepredvideni dogodki).

Rezervni sklad posebej obravnava Stvarnopravni zakonik (Ur. list, št. 87/2003) v 119. členu, ki določa, da je ustanovitev rezervnega sklada obvezna, če ima stavba več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov. Večstanovanjske stavbe, ki ne dosežejo tega kriterija, lahko ustanovitev rezervnega sklada določijo v pogodbi o medsebojnih razmerjih ali drugem aktu, ki ga sprejmejo lastniki s 100 % lastniškim deležem.

Določitev prispevka v rezervni sklad je odvisna od:

• površine posameznega dela,
• starosti stavbe,
• letnice prenove nepremičnine.

Etažni lastniki se lahko odločijo, da bodo v rezervni sklad plačevali več, kot je zakonsko določen najnižji znesek. Pri tem upoštevajo načrt vzdrževanja in vrednost vzdrževalnih del. Ker je višji znesek prispevka v rezervni sklad odločitev rednega upravljanja, k temu zavezuje tudi tiste lastnike, ki so glasovali proti njej ali sploh niso glasovali o njej.

Starost večstanovanjske stavbe se ugotavlja enkrat letno. Glede na starost se stavbe se le te uvrščajo v 4 starostne razrede, ki so podlaga za izračun višine prispevka v rezervni sklad. V prvem razredu so nepremičnine do vključno 10. leta starosti, v drugem nad 10. do vključno 30 let., v tretjem nad 30. do vključno 60. Leta. V četrtem razredu so nepremičnine starejše od 60. let.

Sredstva, vplačana v rezervni sklad upravnik vodi na posebnem transakcijskem računu, ki je ločen od upravnikovega premoženja. V primeru odpovedi pogodbe o upravljanju se sredstva rezervnega sklada prenesejo na račun, ki ga za večstanovanjsko stavbo ali poslovno stavbo odpre novoizvoljeni upravnik in o tem obvesti upravnika v odpovedi.  Pri stečaju upravnika so ta sredstva ločena od stečajne mase upravnika, zato upniki v izvršilnem postopku ne morejo poseči vanje.

Sredstva rezervnega sklada se uporabljajo za:

• poravnavo predvidenih stroškov vzdrževanja,
• plačilo interventnih vzdrževalnih del,
• dela, ki so vezana na učinkovitejšo rabo energije,
• odplačevanje posojil, najetih za plačilo vzdrževalnih del,
• zalaganje stroškov izterjatve plačil v rezervni sklad.

V primeru prodaje stanovanja ali poslovnega prostora etažni lastnik ni upravičen do povračila izplačil v rezervni sklad. Sredstva, vplačana v rezervni sklad, postanejo last stanovanjske hiše.
Storitve povezane z rezervnim skladom se ne izvajajo samostojno temveč v okviru rednega upravljanja nepremičnin.

Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka (Ur. l.  RS, št. 11/04 in 60/09).